Les étapes à suivre avant d’acheter un bien à rénover
Construire peut sembler être un projet trop long et ambitieux pour certains, et ces mêmes personnes ne trouvent pas leur bonheur dans l’achat neuf qui peut parfois manquer de personnalité, le bon compromis semble être l’achat d’un bien à rénover. L’opportunité pour certains de créer leur cocon idéal, personnalisé et à leur image, sans passer par la construction. Nous allons donc voir comment acheter un bien à rénover.
Etape 1 : définir le projet immobilier
Quel type de bien voulez-vous ? maison, appartement ? la localisation ? le budget ? quels genre de travaux êtes-vous prêt à faire ? achetez-vous pour une résidence principale ou un investissement locatif ?
Il est évident qu’avant d’acheter vous devez définir votre projet, celui-ci peut être plus ou moins précis, mais vous devez globalement savoir ce que vous cherchez afin de ne pas perdre de temps sur les visites. Appartement, maison, en ville ou à la campagne, surface, avec un jardin ou non ? En définissant votre projet vous aurez plus de facilité à vous projeter dans votre futur bien, et à imaginer les travaux à faire. Vous pouvez également définir votre projet en fonction des travaux que vous voulez ou non réaliser, vous pouvez, par exemple, privilégier le choix d’un appartement en bon état qui nécessite juste un petit rafraîchissement, ou au contraire casser tous les murs et tout rénover du sol au plafond. Au cours des visites vous ne regarderez pas le bien avec le même oeil dans l’un ou l’autre cas.
Aussi, il est essentiel de vous fixer un budget : vous n’allez pas acheter un bien trois fois plus cher que ce que vous pouvez vous permettre, ainsi discutez en avec votre banque avant d’envisager un quelconque projet. Dans le cas de l’achat d’un bien avec travaux, il faudra vérifier auprès de l’organisme prêteur que vous pouvez emprunter le montant des travaux et reporter les premières échéances le temps du chantier si nécessaire. Notez que les biens à rénover sont moins chers que les autres, et donc les frais de notaire moins importants également.
Etape 2 : les visites
Une fois le projet déterminé et le budget fixé, pour acheter une bien à rénover, il faut programmer les visites. Voici quelques conseils pour les réussir :
- inspecter les parties communes et demander comment fonctionne la copropriété. Aussi l’état général de l’immeuble doit être pris en compte : des travaux de copropriété peuvent être prévus à la charge du nouvel acquéreur. Renseignez vous afin d’anticiper ces dépenses qui peuvent être importantes.
- Repérez les points porteurs (murs, poteaux et poutres) afin de savoir si vous pourrez réaliser certaines ouvertures et démolitions et ainsi reconfigurer l’aménagement en fonction de vos besoins.
- Observez l’état des réseaux électriques et de plomberie : cela peut représenter une part importante du budget s’ils sont en mauvais état ou hors normes. Dans tous les cas, si vous souhaitez modifier le plan de l’appartement ou de la maison, il faudra faire des reprises et intervenir sur ces réseaux.
- L’isolation est un point majeur sur lequel il faut absolument se renseigner lors d’une visite. Sa performance et toutes éventuelles déperditions d’énergies doivent vous être communiquées dans les diagnostics obligatoires.
- Une série d’autres choses doivent attirer votre attention afin de vous permettre d’évaluer les travaux ou les réparations nécessaires et ainsi vérifier que le projet correspond à votre budget et autres contraintes, de temps par exemple : la présence de fissures (dimensions, sens et localisation permettant de savoir si elles sont structurelles ou de surface), état du parquet, type de fenêtres (en PVC, aluminium ou bois, avec double vitrage ou non, avec grille de ventilation ou non), sécurité de la porte, système de ventilation, de chauffage, de climatisation, et état général de tout autre équipement.
Etape 3 : signature du compromis de vente et demande de financement
Lorsque vous aurez arrêté votre choix sur un bien et une fois les négociations terminées, pour acheter un bien à rénover, vous signerez le compromis de vente, et verserez un dépôt de garantie, qui varie entre 5 et 10% du prix du bien. Il faudra ensuite chercher un financement, avec l’aide d’un courtier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, un banquier… Des plateformes comme Pretto vous accompagnent dans la recherche de financements et vous permettent de calcul de votre crédit immobilier.
Le banquier demande en général une estimation de travaux qui devra être faite en amont, à l’aide d’experts comme un architecte par exemple.
Etape 4 : mettre au point le projet de travaux (avec l'aide d’un architecte)
Restructuration, rénovation légère, rafraîchissement, il ne faut pas se lancer à corps perdu dans un chantier sans savoir quel est le projet, dessiner un plan correct et faire chiffrer plusieurs entreprises.
Les travaux varieront selon vos envies et les conseils d’un expert peuvent être précieux.Un architecte saura vous proposer des alternatives qui correspondent parfois mieux à votre budget, à vos attentes ou à votre mode de vie. Ainsi, si vous envisagez une rénovation lourde, comportant une restructuration, une intervention sur les réseaux électriques et de plomberie ou encore la mise en place d’une meilleure isolation, l’architecte saura vous guider dans la démarche à suivre ainsi que le budget à consacrer à chacune des ces prestations. Réaliser son projet avec un architecte permet d’optimiser réellement le bien et de le valoriser.
Etape 5 : acceptation du prêt, déblocage des fonds et début des travaux
Lorsque votre demande de prêt est acceptée et que vous avez signé l’acte de vente, le bien est à vous. Si vous avez déjà bien avancé en termes de projets et de chiffrage avec un architecte et que vous avez sélectionné une entreprise, vous pourrez lancer le chantier.
Si les travaux sont financés par un organisme prêteur, les fonds seront débloqués progressivement à chaque situation de travaux (factures) validées par l’architecte et correspondant à l’avancement réel des travaux. Souvent, un acompte de 30% est demandé afin de financer l’achat des premières marchandises.
