Surélévation d'immeuble : faire voter le rachat des droits à construire en assemblée générale
La surélévation d’immeuble est une extension par le haut qui ne modifie ni l’enveloppe bâti ni l’emprise au sol. Comment faire cette surélévation et le rachat de droits ?
Cette pratique ancestrale à Paris connaît un nouvel essor depuis la mise en place d’un contexte favorable avec un assouplissement des règles d’urbanisme libérant un important foncier aérien, une fiscalité avantageuse, les nouvelles normes énergétiques qui imposent une réfection des toitures et des isolants, une augmentation toujours croissante de la nécessité de logements dans les centres urbains et la volonté de les densifier au profit de la préservation des espaces naturels.
Au cours du déroulement de ce projet spécifique, la soumission au vote des copropriétaires est une étape clé.
Les étapes du projet de surélévation
La surélévation d’un immeuble peut se décomposer en 8 étapes. A mi-chemin, arrive la phase clé du passage en assemblée générale :
1- La faisabilité réglementaire et urbanistique qui permet de faire une première vérification rapide de la comptabilité du projet avec la législation en vigueur.
2- En phase de faisabilité spatiale, l’architecte définit les volumes exploitables.
3- Ensuite, il faudra consulter les différents organismes qui délivrent les autorisations : l’architecte des bâtiments de France, les services d’urbanisme et l’institut général des carrières.
4- Ces informations seront à présentées à la copropriété lors d’une assemblée générale au cours de laquelle le droit à construire va être évalué et racheté par celui qui entreprend le projet. Cette étape est capitale et sera détaillée plus bas.
5- La constitution et le dépôt du dossier de permis de construire et dépôt seront suivi du délais de recours des tiers durant lequel le projet est contestable.
6- Les bureaux d’études sont mandatés afin de réaliser une étude de sol et d’envisager des solutions techniques et structurelles au projet architectural.
7- L’architecte va détailler le projet afin d’en faire réaliser le chiffrage par des entreprises de travaux qui vont proposer des offres. Après négociations éventuelles, les marchés de travaux sont signés par l’entreprise et le client.
8- Le chantier démarre !
L’assemblée générale, une étape décisive pour la réussite d’une surélévation
La réalisation d’un projet de surélévation n’est possible qu’avec tous les accords des différents intervenants qui jalonnent son processus. La particularité des décideurs en phase de soumission à la copropriété est leur caractère a priori non professionnel et leur proximité directe avec le chantier, ce qui explique l’aspect émotionnel et le rapport très personnel qu’ils entretiennent avec le projet.
L’échec d’un projet de surélévation est, dans la très grande majorité des cas, imputable aux votes d’opposition des copropriétaires.
La preuve en est, la loi Alur qui a entre autres pour mission de faciliter les surélévations prend ce problème à bras le corps en modifiant la majorité nécessaire : elle passe de l’unanimité aux 2/3 (voire à la majorité simple dans les « zones tendues » comme Paris) et le droit de veto du propriétaire du dernier étage a été remplacé par un droit de priorité.
La petite minorité de projets qui aboutissent témoigne également de cette difficulté, en la contournant : deux types de montage d’opération sont les plus susceptibles d’être menés à terme : les cas où la copropriété est à l’initiative de la surélévation, en autopromotion ou via la revente du droit à construire dont elle dispose à un promoteur et les cas plus simples où, l’immeuble a un propriétaire unique.
Préparer le rachat des droits à construire
Il est impératif d’avancer prudemment et patiemment au cours de cette étape très délicate. Anticiper la conduite à tenir peut augmenter les chances de succès.
Premièrement, arriver en avance et récupérer les pouvoirs des absents est une stratégie simple mais parfois efficace.
Ensuite, il est important de comprendre que les copropriétaires doivent être convaincus un par un, à l’aide d’arguments auxquels ils sont personnellement sensibles. S’entourer d’experts et préparer l’assemblée générale avec l’architecte du projet est un avantage non négligeable. Il saura hiérarchiser les informations, sélectionnées celles qui sont pertinentes en fonction de l’auditoire. Il apporte un caution de sérieux et de sécurité sur la nature des travaux envisagés. Il sera à-même de répondre aux questions techniques, d’alimenter le débat par des expériences concrètes.
Certains protagonistes doivent être contactés en amont, afin qu’ils soient sensibilisés au discours. Si le conseil syndical et le syndic sont favorables à la surélévation et sont préparés aux réticences des copropriétaires, le « clan des pour » paraîtra plus fiable. Se constituer une équipe et connaître parfaitement son dossier, comme l’historique de l’immeuble, rassurent les copropriétaires et favorise la transformation de leur vote en « oui ».
Il faudra de toutes façons comprendre les besoins, les craintes, les frustrations et les jalousies de chacun et proposer des contre-parties pertinentes. Consulter le conseil syndical en amont permettra d’anticiper ces réactions et de formuler concrètement et matériellement les intérêts de l’opération.
Pendant l’assemblée générale
Le maître-mot de la gestion de cette discussion sera « le calme ». L’énervement sera interprété comme une défaillance du dossier qui ne pourra plus jamais être reproposé.
Ensuite, il faut être méthodique dans la présentation du projet et s’aider de certains documents. Les informations doivent être claires, succinctes, complètes mais non exhaustives. Trop en dire ou trop en montrer est contre-productif et peut braquer les votants sur des détails ou des critères esthétiques qui n’ont pas lieu d’être.
Il convient d’introduire le propos en expliquant les motivations du projet et en rappelant l’histoire de l’immeuble et de la surélévation, puis de poursuivre sur le déroulement, les étapes déjà franchies, celles à venir, les marges de manoeuvre éventuelles. Il est peut être opportun de souligner que l’étude structure est une conditions bien évidemment suspensive.
La présentation des intervenants et de l’équipe de maîtrise d’oeuvre qui va prendre en charge le dossier doit venir étayer ce propos.
Enfin, il faudra donner un aperçu du calendrier prévisionnel et insister sur le temps de mise en oeuvre. Les études sont suffisamment longues pour être fiables et que les copropriétaires s’habituent à l’idée de surélever leur immeuble et ne se sentent pas pris en étau. Le chantier est suffisamment court pour limiter les nuisances.
Il est judicieux de conclure sur le profit réel pour la copropriété.
Des arguments pour convaincre les copropriétaires
Après la mise en forme, il est évidemment primordial de soigner le contenu de la présentation du dossier.
Les copropriétaires seront sensibles à des arguments de différentes natures.
Une pratique ancestrale
La surélévation comme solution au problème du logement existe depuis le début du XVII siècle. De nombreux bâtiments parisiens, du centre historique notamment, ont été surélevés sans qu’on le soupçonne.
Après guerre, la pratique s’est ralentie au profit de la démolition-reconstruction afin de promouvoir le remplacement des bâtiments insalubres.
La loi Alur en 2014 ne fait que relancer cette pratique de densification.
Si les toits d’une ville participent à son identité, il faut accepter que ce n’est pas leur immuabilité qui est historique mais le renouvellement de la ville sur elle-même qui écrit son Histoire.
Un acte citoyen
La densification du tissu urbain sans modification de l’enveloppe bâti est le meilleur moyen de lutter contre l’étalement urbain, de favoriser la préservation des espaces naturels qui entourent les agglomérations et de répondre au défit de la ville durable.
la constitution d’un fond pour la copropriété :
démarche économique et écologique
Avec la modification des règles d’urbanisme, de nombreuses copropriétés se sont enrichies d’un droit à construire parfois insoupçonné. Quand un propriétaire dont l’immeuble est éligible à la surélévation envisage cette démarche, il offre à sa copropriété l’opportunité de le valoriser.
Cela est d’autant plus profitable aux copropriétés que depuis peu la création d’un fond de travaux afin d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble est devenue obligatoire.
La surélévation permet de financer et de créer l’occasion de réaliser certains travaux comme la rénovation de toiture, le ravalement de façades ou une revalorisation générale par l’installation de produits d’énergies renouvelables ou d’une isolation plus efficace et donc de réduire les frais de chauffage et de climatisation.
S’entourer de professionnels de la surélévation
Au cours de toutes les étapes d’un projet de surélévation il convient de solliciter des professionnels du bâtiment, notamment pour celle de la confrontation aux copropriétaires qui connaît un échec important.
Avoir le bon interlocuteur maximise les chances de réussites de ces dossiers délicats, et représente donc forcément un bon investissement.
Quelque soit le type de maître d’ouvrage à l’origine de la surélévation : un des propriétaires de l’immeuble, une copropriétaire ou un propriétaire unique d’un immeuble, il est primordial d’être accompagné par des acteurs spécialisés.
