Rénover un appartement haussmannien
Le visage de Paris est profondément associé aux immeubles dits “haussmanniens“. L’esthétique de ces façades est encore largement plébiscitée. Le cachet de ces appartements ont toujours beaucoup de succès auprès des acquéreurs. Toutefois, les occupants de ces logements sont très majoritairement insatisfaits de leur organisation spatiale et entreprennent bien souvent des travaux importants.
Pourquoi rénover un appartement haussmannien ?
Pour aménager des combles
Le gabarit et les façades des immeubles haussmanniens obéissent à un cahier des charges précis qui reflètent la hiérarchie sociale du Second Empire. Les étages bas de ces immeubles sans ascenseur sont les niveaux nobles avec balcons filants, au 4ème et au 5ème étage les appartements sont plus bas de plafond et au sommet, les combles se dispensent de modénature. On y trouve les anciennes chambres de bonnes souvent trop petites pour être légalement occupées par un studio.
Afin de retrouver un peu de hauteur sous plafond au dernier étage et pour gagner de la surface habitable, il peut donc être intéressant d’aménager les combles d’un immeuble haussmannien, les chambres de bonnes n’ayant plus aucune utilité si ce n’est de stockage.
Pour repenser la disposition des pièces
Les appartements haussmanniens les plus cossus profitent de larges volumes. Pour autant, leur plan n’est pas des plus fonctionnels et agréables à vivre. En cause, des pièces en enfilade, de longs couloirs de service, des cuisines petites, mal éclairées et éloignées des pièces de réception, des chambres bien plus grandes que les standards actuels.
Il peut donc être approprié de démolir des cloisons, de réunir certaines pièces, de déplacer des pièces d’eau, de condamner certaines portes, d’inverser chambre et cuisine etc…
Les immeubles haussmanniens se prêtent bien à ce genre de transformation car leur façade privilégie l’ordonnancement extérieur à l’usage affecté aux espaces. Ainsi, les ouvertures sur rue sont de dimensions égales.
Pour valoriser un bien
Ces appartements sont donc très recherchés malgré l’obsolescence de plusieurs de leurs caractéristiques. Leur âme n’a pas perdu une once de cachet et il convient de valoriser certains des marqueurs de l’identité haussmannienne.
Si cela est possible, il vaut donc mieux privilégier la restauration du sol d’origine qu’il soit en parquet massif, carreaux de ciment ou tomettes plutôt que d’investir dans un revêtement neuf, peut-être moins onéreux ou plus robuste mais qui va complètement dénaturer l’appartement.
Les cheminées et autres marbrerie doivent être rénovées avec le plus grand soin. Si elles manquent dans le logement, on peut demander à son architecte d’en dessiner une plus contemporaine ou bien de proposer un élément qui la remplace sans la pasticher.
Les moulures au plafond et les soubassements peuvent être mis en scène, avec des jeux de couleurs, du mobilier sur mesure…
Lorsque les miroirs ont disparu, il peut être judicieux d’en chiner un afin de redonner de l’allure aux pièces principales.
Avant de se lancer dans le chantier d’un réaménagement, voici un aperçu de ce qu’il faut prévoir pour la rénovation d’un appartement haussmannien.
Un rafraîchissement d'un appartement haussmannien
Dans le cas où le logement est globalement en bon état mais les peintures et certains éléments doivent être remplacés ou mis aux normes comme les équipements électriques et sanitaires. Pour cela, il faudra étudier attentivement l’emplacement des interrupteurs, des prises et des sorties électriques notamment dans les pièces les plus fonctionnelles comme la cuisine. Le remplacement des corniches et moulures doit être confié à des entreprises spécialisées. L’installation de placards sur-mesure peut être un investissement judicieux dans ces logements dépourvus de tout rangement.
Prix moyen du m2 : entre 700 et 1000 euros.
Une rénovation légère d'un appartement haussmannien
En plus des prestations de rafraîchissement, on procède ici à une restauration ou au changement des revêtements de sol puis on équipe l’habitat d’une isolation et de nouvelles menuiseries en vue d’augmenter les performances thermiques et acoustiques. En effet, les appartements haussmanniens se situent sur des axes au trafic intense et l’installation du double vitrage n’est pas un luxe. Dans un soucis d’élégance, de performance et de qualité, il vaut mieux privilégier des menuiseries en bois ou en aluminium plutôt qu’en PVC. Le découpage, la forme et la couleur des vitrages est à respecter scrupuleusement.
Ces immeubles en pierre massive profitent d’une grande inertie thermique. Les déperditions énergétiques se situent au rez-de-chaussée et sous les toits. Dans le premier cas on peut donc ôter le revêtement de sol afin d’installer une isolation au sol tandis que dans le second on pourra installer une isolation par l’intérieur afin d’éviter les surchauffes en été.
Il est indispensable de demander aux entreprises de travaux de protéger correctement les moulures, parquets et autres éléments qui ne sont pas concernés par les travaux : par des planches d’OSB, des cartons, des couvertures… et on remplace les parties endommagées tout en veillant au bon raccord, notamment au bas des cloisons et au pourtour des cheminées pour tous les revêtements de sol. Enfin, pour tout travaux modifiant la façade et/ou les parties communes, il convient d’en demander l’autorisation à la copropriété et de déposer une déclaration de travaux le cas échéant.
Prix moyen du m2: entre 1000 et 1500 euros.
Une rénovation lourde d'un appartement haussmannien
Repenser l’aménagement d’un appartement haussmannien concerne souvent la cuisine et la salle de bain. Les pièces d’eau sont les plus complexes et les plus onéreuses à rénover ou déplacer. Dans ces cas là, il est vivement recommandé d’avoir recours à un architecte qui dessinera le projet et dirigera les travaux afin de garantir la réussite du projet.
Ces travaux impliquent aussi la modification de cloisons voire de murs porteurs. La démolition et l’évacuation des gravats sont les causes les plus fréquentes de dégradations notamment des parquets et des parties communes au cours d’un chantier. Il est préférable de les confier à une entreprise sérieuse afin de ne rien endommager, au risque de devoir en payer les réparations. Selon le type de mur dans lequel on procède à l’ouverture, il peut être nécessaire d’en demander l’autorisation et de réaliser une reprise en sous-oeuvre.
Le déplacement de certaines pièces exige de repenser le tracé des réseaux de plomberie et électrique. On prévoit dans ces cas là des doublages en plaques de plâtre (murs ou plafonds) afin d’y faire passer les conduits, tuyaux et câbles selon la réglementation en vigueur. C’est aussi l’occasion de prévoir des sorties pour des plafonniers, des appliques, une VMC, une climatisation ou tout autre équipement.
Prix moyen du m2 : entre 1500 euros et 2500 euros.
Le cas spécifique de la démolition en immeuble haussmannien
Il faut être très vigilant quant à la structure d’ un immeuble ancien : une cloison aussi fine soit-elle peut être devenue porteuse avec le temps. A l’époque, les structures pouvaient être sous dimensionnées et le poids des planchers s’est réparti en se reposant sur les différents éléments présents tels que les cloisons. Leur suppression ou leur ouverture est possible mais l’avis d’experts, l’aide d’un architecte et l’accord de la copropriété de l’immeuble sont obligatoires. Les efforts de l’élément structurel démoli pourront être repris par une poutre IPE ou HEA/HEB laissée apparente ou dissimuler dans un coffrage. Une fois la cloison abattue, les jonctions des moulures et des revêtements de sol sont à anticiper. On peut choisir d’assumer pleinement cette démolition en mettant en exergue toutes les modifications qu’elle a engendré : poutre en métal, raccord de sol avec un béton ciré coloré, coupe nette dans les corniches etc.
Prix : à partir de 2500 euros
Le chantier d'un appartement haussmannien
Pour l’ensemble des travaux, il faut s’assurer que les communs (parois et sols des couloirs, escaliers et ascenseurs) soient protégés afin de minimiser les dégâts lors du transport des matériaux et des gravats. Les gravats peuvent être évacués avec des sacs, si les travaux ne sont pas de grande ampleur ou à l’aide d’une goulotte à gravats ou d’un monte-charge si les travaux se situent dans les étages supérieurs. Une benne à gravats assura la réception des déchets au bas de l’immeuble. Si elle nécessite un stationnement sur la voie publique, une autorisation est nécessaire.
Il est alors nécessaire de demander l’autorisation de dépôt de benne sur la voie publique auprès de la mairie.
La rénovation d’un appartement est un défi à relever pour l’ensemble des acteurs qui y participe. Pour aborder l’aventure sereinement, entourez-vous des professionnels compétents et d’architectes qui vous aideront à estimer vos besoins. Pensez aussi qu’un chantier bien préparé et encadrer par un architecte permet de minimiser les désagréments comme les dégradations, les surcoûts ou encore les retards.
