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Les 4 étapes d'un projet d'architecte

Atelier boteko
Les 4 étapes d'un projet d'architecte

Confier son projet de rénovation ou de construction à un architecte est la première décision à prendre afin d'en assurer la réussite dans les délais et le budget impartis. Travailler avec un architecte permet de sécuriser les 4 étapes clés de tout projet de rénovation ou de construction : étude de faisabilité, phase de conception, consultation des entreprises et marché de travaux, suivi et livraison du chantier.

Lors du premier rendez-vous, architecte (le maître d'oeuvre) et client (le maître d'ouvrage) font connaissance, souvent sur les lieux du projet, que ce soit sur un terrain à bâtir ou dans un appartement à rénover. Le client explique ses intentions de projet, ses goûts, ses besoins, son budget, la date approximative de livraison et ses diverses contraintes. L'architecte écoute attentivement son client et lui explique sa méthodologie de travail. Le plus souvent, il va visiter les lieux avec un regard analytique, relever quelques côtes et prendre des photos. Le client doit confier à l'architecte tous les documents dont il est en possession : plans, photos etc.

Avant ou au cours de cette étape, l'architecte soumet au client une proposition d'honoraires avec les limites de sa mission ainsi qu'une proposition de contrat qui protège les deux parties et qui engage l'assurance de l'architecte dès qu'il commence à travailler.

L’étude de faisabilité

En fonction de la nature du projet, l'architecte se livre une analyse de site spécifique. Dans le cas d'un terrain à bâtir il va prendre en compte orientation, ensoleillement, proximité des accès, nature des sols entre autres. Dans le cas d'un bien à rénover, il relèvera la structure existante, l'état des éléments présents : matérialité, vieillissement, ce qui peut être déposé, démoli ou pas, ce qui mérité d'être conservé, valorisé...

L'architecte complète ces informations par les différentes dispositions réglementaires, principalement le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui détermine le droit à construire, à rénover et en donne les conditions. D'autres règlements peuvent s'y ajouter, comme celui de la copropriété ou du lotissement par exemple.

L'ensemble de ces données est synthétisé dans les premiers documents réalisés par l'architecte qui constituent l'étude de faisabilité. L'architecte pourra se prononcer et dire s'il est autorisé de transformer son garage en suite parentale, un immeuble de logement en coworking ou encore remplacer une partie du toit par une verrière. Il pourra également déterminer la hauteur maximale d'une surélévation ou quelles cloisons on peut abattre pour transformer un appartement haussmannien en loft ou bien confirmer si une toiture en tuiles double pente est imposée.

Dans le cas d'un terrain à bâtir, il va déterminer où il est possible de construire sur la parcelle et jusqu'à quelle hauteur, c'est-à-dire définir le volume constructible qu'il confronte notamment aux contraintes de budget et de surfaces communiquées par le client.

FIGURES

La phase de conception

En fonction des résultats de l'étude de faisabilité, le client choisit ou non de continuer son projet. Même si quelques concessions sont parfois à faire, la maîtrise de l'architecte permet généralement au client de réaliser son projet.

La phase de conception se découpe en plusieurs sous étapes en fonction de la taille du projet. L'architecte soumet au maître d'ouvrage des propositions dont il valide tout ou partie. Le projet progresse au grès de ces allers-retours et grâce à la validations des étapes intermédiaires (avant-projet sommaire, avant-projet définitif, PRO, EXE, DET...). On aborde ici les étapes clés communes à tout projet.

Au cours de cette phase, l'architecte peut solliciter l'expertise d'autres personnes sachantes comme des Bureaux d'Etudes Spécialisés, un contrôleur technique... Ces frais de maîtrises d'oeuvre sont à la charge du client.

Esquisse

La première étape incontournable est l'esquisse. Contrairement aux documents de l'étude de faisabilité qui sont schématiques, on voit apparaître ici des ambiances, quelques matériaux, des principes de circulation, de distribution, des surfaces attribués aux pièces de vie etc. Ces pièces graphiques peuvent être de différentes nature : croquis, plans, façade, perspectives, planches d'inspiration... Des moments de discussions privilégiées permettront au client d'affiner ses envies avec l'architecte qui a pour mission de les développer ou bien de lui en donner les conséquences et les limites. Le projet prend forme et se précise. Même si rien n'est jamais complètement figé jusqu'à la livraison finale. Plus on avance dans le projet et plus il sera compliqué, long voire coûteux de procéder à des modifications plus ou moins importantes.

Déclaration préalable (DP) et permis de construire (PC)

Le dépôt de demandes d'autorisations administratives n'est pas seulement symbolique, cela fige aussi les lignes majeures du projet. Effectivement, en fonction de sa nature, une déclaration préalable de travaux ou bien une obtention de permis de construire peut être nécessaire (création de surface, changement de destination, construction, modifications structurelles...). Pour certaines d'entre elles, le recours à l'architecte est même obligatoire. Mieux vaut dont avoir solliciter ses services avant.

Le dossier administratif est constitué par l'architecte : réalisation des pièces graphiques et cerfa. Fréquemment, les services d'urbanisme demandent des pièces complémentaires et contactent l'architecte pour des précisions, des demandes de modifications etc. L'architecte les intègre au projet et échange avec le chargé de projet référent afin d'obtenir l'accord de la mairie.

Après obtention et affichage du panneau de chantier, le délais de recours des tiers commence. Ces délais varient en fonction des cas et de la localisation (proximité ou non d'un bâtiment historique par exemple). Mais ces quelques mois ne sont pas perdus puisqu'ils correspondent à la phase de détails du projet : le Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) afin d'obtenir le chiffrage du projet.

Dossier de Consultation des Entreprises (DCE)

La préoccupation principale du maître d'ouvrage est dans la majorité des cas le montant des travaux. C'est souvent la première question posée à l'architecte. Jusqu'à cette étape, l'architecte peut donner une fourchette mais il ne peut donner un montant précis avant d'avoir dessiné le projet et de connaître le niveau de finitions et les références des produits choisis par le client. La rénovation d'un appartement dont on démoli tout et à l'intérieur du quel on prévoit des aménagements en bois exotique sur-mesure, avec la création de plusieurs salles de bain et la restauration de vitrages datant du XIXème, peut coûter plus cher que la construction d'une maison en parpaings dont la pose des éléments sanitaires et la peinture sont réalisés par le client.

A cette étape, l'architecte va réaliser le DCE qui contient des pièces écrites et des pièces graphiques qui décrivent le projet de façon détaillée : plans électriques, références des carrelages choisis, dessin détaillés de rangements sur-mesure... Il fournit un tableau récapitulatif de tous les lots et tous les postes du projet, ainsi que des documents écrits et des plans/coupes/façades validés par le client, aux entreprises de travaux que le client souhaite consulter. Elles répondent en proposant des propositions de chiffrages. En fonction des montants annoncés, l'architecte va proposer à son client de modifier, supprimer ou rajouter certaines prestations afin de rentrer dans l'enveloppe budgétaire initialement fixée, dans le cas où cela est possible.

L'assistance de l'architecte dans la contraction des marchés de travaux permet parfois d'économiser l'équivalent du montant de ses honoraires par rapport à une contraction directe entre particulier et entreprises. L'architecte et le client peuvent proposer tous les deux des artisans à qui ils accordent leur confiance sur la base de leurs compétences et de la compétitivité de leurs tarifs.

Les documents du DCE remplis et signés par les entreprises retenues et le client sont contractuels. L'acte d'engagement qui est joint prévoit la date de livraison attendue et des pénalités de retard le cas échéant.

Collet & Muller Architectes

Suivi de chantier

Dans le cas d'une mission complète, l'architecte assure le suivi du chantier. Le maître d'ouvrage est alors couvert une assurance dommage-ouvrage obligatoire pour tout travaux. Pour les projets soumis à un permis de construire, après la signature des marchés et à la fin du délai de recours des tiers, il dépose une Déclaration d'Ouverture du Chantier (DOC).

En fonction de la nature des travaux, du budget, des délais et de la préférence du client, le chantier peut être confié à une entreprise générale (qui réalise tous les travaux) ou bien à plusieurs en corps d'état séparés (chaque entreprise prend en charge un ou plusieurs lots comme démolition, gros oeuvre, menuiserie, plomberie, électricité...). La gestion du chantier sera différente en fonction de ce choix. Lorsque plusieurs entreprises interviennent, l'architecte doit planifier l'ordre et la durée des interventions.

Le plus souvent l'architecte se rend sur le chantier une fois par semaine (en fonction de ce qui a été convenu dans son contrat), vérifie la qualité ce qui a été réalisé, dans les règles de l'art et le respect du calendrier de chantier. Il peut demander à reprendre certaines malfaçons. Toutes visites, remarques, retard, absence, modifications sont mentionnées dans le PV de réunion de chantier. Ce document légal permet de trancher en cas de litiges. La présence du maître d'ouvrage n'est pas toujours requise. L'architecte y mentionne l'état d'avancement de chaque prestation (en pourcentage), valide les situations de travaux éditées par l'entreprise et demande à son client de procéder aux paiements de façons progressive.

k o g i architecture

La réception du chantier

Dans la majorité des cas, les chantiers se terminent correctement. Mais en cas de litiges, plus ou moins important, l'architecte est la personne la mieux placée pour gérer la situation.

A la fin du chantier, l'architecte émet des réserves sur ce qui est à reprendre ou à terminer par l'entreprise de travaux en fixant le délai au terme duquel elles doivent être levées. Si ce n'est pas le cas, après un courrier avec accusé de réception, l'architecte peut mandater une entreprise pour finir le chantier et soustraire la somme nécessaire au marché initial. 

En cas de retard, de prestations mal ou non réalisées, en fonction de ce qui est prévu au marché et des responsabilités engagées, l'architecte peut imputer des pénalités à l'entreprise concernée.

Dans le cas de travaux supplémentaires, non prévus au marché initial, comme la peinture d'une pièce en couleur, une isolation à reprendre car elle s'est avérée insuffisante après démolitions, la pose des luminaires etc.. l'architecte demande à son client de procéder au paiement en conséquence.

Après la livraison du projet, certaines prestations sont assurées 1, 2 ou 10 ans par les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement (aussi appelée "garantie biennale") et décennale. Les droits du maître d'ouvrage sont consultables ici.

D'autres missions peuvent être confiées à l'architecte : aménagements extérieurs et paysagers, dessin d'une cuisine, dessin ou choix de mobilier, décoration, signalétique... Grâce à une formation complète ils sont très polyvalents et sont des professionnels assurés et inscrits à l'ordre des Architectes car leur titre est protégé.

Désormais, vous savez tout – ou presque – des grandes lignes que comporte le travail de l’architecte. Chacun a ses méthodes de travail personnelles, mais vous pourrez vous appuyer sur cet article pour dialoguer avec lui ! Alors, c’est parti ?

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